Стимулирование инвестиционной деятельности паевых инвестиционных фондов на рынке недвижимости

Стимулирование инвестиционной деятельности

Основными задачами по стимулированию инвестиционной деятельности паевых инвестиционных фондов (далее – ПИФ) на рынке недвижимости являются:

1. Совершенствование нормативно-правовой базы. Основными сферами для доработки являются: усиление гарантий для владельцев инвестиционных паев по сохранности средств, доступность информации управляющих компаний, создание резервных фондов, создание условий по возможности инвестирования для мелких инвесторов, создание преференций для инвесторов фондов.

В рамках проблем, связанных с законодательством, особое место занимают проблемы в налоговом законодательстве, связанные с двойным налогообложением в части доходов, полученных как по основному долгу, так и по выплаченным заемщиком процентам по ипотечным ценным бумагам. Недавно принятые поправки по введению налога на имущество и земельного налога по объ¬ектам недвижимости, которые составляют ПИФ, явились существенным препятствием по развитию данной сферы.

В рамках использования опыта мировых аналогов ПИФ, предлагается ввести ограничения на минимальный размер процентов по распределению доходов пайщикам, на минимальное количество пайщиков, на максимальную сумму денежных средств, для приобретения паев. Также необходимо ввести, как на западе, специальные счета пенсионного типа, снизить вознаграждение управляющих компаний.

2. Совершенствование форм привлечения бюджетных средств в ПИФ. Для более активного участия государства на рынке недвижимости посредством ПИФ необходимо сформировать ряд императивных мер по стимулированию его участия, в том числе, и на региональном уровне. Также необходимо создать общие инструкции, возможные схемы и типовые договоры между контрагентами для использования такого института как ПИФ в процессе строительства объектов недвижимости, стимулировать развития отношений между государственными органами, управляющими компаниями и ипотечными агентствами со стороны всех участников, законодательно создать возможность государству напрямую участвовать в ПИФ.

3. Выявление основных участников в разных категориях ПИФ и определение факторов, мотивирующих их участие в фондах. К потенциальным учредителям фонда, осуществляющего на рынке недвижимости инвестиционную деятельность, относятся российские коммерческие банки и инвестиционные компании, западные фонды и западные инвестиционные группы, страховые компании, негосударственные пенсионные фонды, крупные промышленные или финансово-промышленные холдинги, физические лица, девелоперские компании, государственные и муниципальные органы. Основными факторами, мотивирующими участие в ПИФ являются: приемлемая доходность при низких рисках и долгосрочности инвестирования; участие на рынке недвижимости, имея небольшой капитал; аккумулирование средств для реализации крупных проектов; использование налоговых преференций для ПИФ; уменьшение рисков рейдерского захвата имущества.

4. Выявление доминирующих видов рисков паевых инвестиционных фондов, обусловленных конъюнктурными изменениями рынка и их оптимизация. Существуют следующие риски при инвестировании в недвижимость через ПИФ: страновой (региональный); валютный; риск застройщика; риск изменения инфраструктуры объекта недвижимости; риск изменения процентных ставок; риск потери ликвидности; риск повреждения объекта недвижимости; операционный; риск, связанный с действиями управляющей компании; риск изменения законодательства, ущемляющие интересы пайщиков; риск сговора управляющей компании и специализированного депозитария.

5. Выявление факторов, оказывающих основное влияние на капитализацию вложений в ПИФ и их использование для привлечения инвестиционных средств в ПИФ. Основными факторами являются: соотношение уровня риска и доходности, степень доверия к управляющей компании, результаты работы ПИФ в предыдущие периоды, конкурентоспособность в разрезе доходности по сравнению с альтернативными инвестициями, риски влияния изменений в законодательстве на доходность инвестиций в ПИФ.
Реализация вышеуказанных задач является достаточным основанием для увеличения объема инвестиционных средств через ПИФ на рынке недвижимости и существенным толчком для развития данной сферы.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: